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2018年6月 2日 (土)

たっぷりハウスメーカーからCMでお世話になっているテレビ界。当然レオパレス問題はスルーなのですね。

5月の後半は、だらだらと4日掛けて自分の有限会社の法人税確定申告作成を済ませ、5月末の提出期限までに提出しました。もちろん損失決算です。ただし、県と市には、計7万1千円の均等割額を納付しました。1996年法人設立登記ですから22年経過しています。それ以前は個人事業者の建築設計事務所でしたが、時はバブル時代で税務署から目をつけられ2回ほど調査が入りました。ある人のアドバイスで法人にした方が、利益を小さく出来るし、よほどのことがなければ、査察も入らないよと。それで小回りの効く有限会社にしたのです。

その頃は今のように、パソコン入力で財務諸表や損益計算書なんて世界ではありませんでした。ですからその作業が煩雑でいやになるくらいでした。一般には税理士に任せるのが普通ですが、持ち前の好奇心と経費がもったいないからでした。

それまで手動で行っていた決算作成作業でしたが、2002年にネットで検索して、SEIHOの「らんらん会計」という廉価なソフトを購入し、適した勘定科目を設定し、財務諸表と損益計算書を作れるようになりました。税務署に提出の法人税申告書もEXCEL申告書をダウンロード(有償)して移転入力で完成です。

我々の業界も今や当時とは一変し、また現役の頃の体力も無くなり、そろそろ店仕舞を考えています。もう欲に絡んだ勝負をするには、危険だし、そのような必要性も無くなりました。不動産収入も合わせて、個人事業者に戻ろうとその作業を開始しようと思っています。法人を解散・清算するソフト(キッド)の購入を考えています。

さて本題です。

土地持ち素人に、アパート経営をという、いわゆるサブリース付きハウスメーカーの失態が明らかになったようです。・・・・・・・・・・・

これは以前から問題になっていました。相続税対策にとか、全ては当社が行い、空室は当社が家賃保証をしますからと、アパート経営必勝法とか広告やテレビCMで散々煽っていました。賃貸で入居する人口が少ない地域で、ばんばんアパートが建ち、飽和状態なのに、お構いなしで営業トークです。30年ぐらい前からこのサブリース方式営業が続いてきて、問題が浮き彫りになってきています。

定型の様々な設計図がすでに出来ていて、ハウスメーカーはこれを使いまわし、建築費は、実際の建築費の20~30~50%高く見積契約。さらに空室の家賃保証もある期間が過ぎると極端に保証する賃貸料単価を下げ、結局オーナーは当初の見立てがハズレ、ローン返済が出来ず、ローン地獄に嵌ってしまう事例がますます増えてきています。

最近では、シェヤーハウス建築で今問題になっていますが、メーカーと裏で提携している銀行が融資の審査を甘くするどころか、貯金額を不正に操作して、融資にこぎつけさせるという犯罪的行為も見つかっています。沼津が本店のスルガ銀行です。

「かぼちゃの馬車」めぐり私文書変造罪で告発状 ずさん融資で2018.5.22 13:23

不動産会社「スマートデイズ」(東京都、経営破綻)が運営していた女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」向けのずさんな融資問題で、物件のオーナーがスルガ銀行(静岡県)から融資を受ける際に行員らが審査書類を改竄(かいざん)した疑いがあるとして、オーナーの弁護団が22日、有印私文書変造などの罪で告発状を提出するため警視庁を訪れた。  

かぼちゃの馬車では、スマートデイズ社や仲介の不動産販売会社が物件を販売。その上でスマートデイズ社がオーナーから借り上げて居住者を募集し、徴収した家賃などからオーナーに賃借料を支払うとしていたが、同社の経営悪化や入居率の低迷で支払いが停止。スルガ銀行への融資返済が困難となったオーナーが続出した。・・・・・・・・

不動産屋、ハウスメーカーなどは、全く素人な土地持ちに対して、裏で銀行と提携していて、融資のほうは大丈夫ですとかなんとかで安心をさせ、実際の建築費を割増で高利益を得ているのは、プロから見たら常識です。いわば安心料として堂々と商売するのが常です。事例は違うが、オイラのところで設計監理で、数社の建築会社に見積を取らせるのだが、例えば、1物件の見積で、最高額が8千万円台、最低額が7千万円台なんて事例は普通で、そもそも定価のない世界です。

サブリースでよく問題になるのは、大東建託が多いですね。まぁ、アパート建設を営業しているメ^ーカーはほとんどでしょう。ラッキーにも収益をあげられた事例もありますので、あまり悪口は言えないのですが。まぁ土地持ち被害者も引っかかるのが悪いとも言えます。

テレビでは日頃、CMでお世話になっている企業が多いので、先ごろ問題になったレオパレス21の違法建築問題とサブリース問題には、モリカケ問題、アメフト日大問題で手一杯だと、ほとんどワイドショーで扱わないですね。つまり「報道しない自由」です。

レオパレス206棟施工不備 屋根裏の防火・遮音壁、全棟調査2018.5.29 17:43

賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京)は29日、同社が全国で建設した賃貸アパート206棟で、住戸間を仕切る屋根裏の「界壁」に施工不備があったと発表した。界壁は建築基準法で防火・遮音性能の確保のために必要と規定されており、隣室への生活音の漏れなどにつながっている恐れがある。  

同社は29日、管理本部長の田尻和人専務らが国土交通省で会見し、「多大なるご心配とご迷惑をおかけし、深くおわびする」と陳謝。「防火面でただちに危険があるとは認識していない。音漏れがしすぎて、住むのに支障があるということではない」と釈明した。

同社によると、3、4月にオーナーから書類と実際の施工が異なると指摘を受けて発覚。同社の施工アパート計3万7853棟の全棟調査を進めている。これまでに、平成6~21年に建設した鉄骨造と木造の2、3階建てアパート474棟のうち、東京、神奈川、大阪、兵庫など全国の物件で、界壁なしが185棟、施工不備が21棟あるのを確認した。  同社は問題の原因として、界壁が記載されていない図面を施工業者に渡していたことや検査体制に不備があったことを挙げた。

建設業界として、建築・構造偽装問題で大騒ぎとなったのは、平成17年(2005年)だった。また、それ以前、平成10年(1998年)橋本内閣の時、

同年4月28日、 建築基準法改正案が本会議で可決される(この第9次改正案の公布は6月12日)。「建築確認・検査の民間開放」により、それまで地方公共団体の建築主事のみが行なってきた建築確認、検査事務を、民間の指定確認検査機関(同法第77条の18 - 第77条の35)を創設することにより、株式会社を含む民間機関に開放された検査体制となった。

一般には、アパート⇒共同住宅⇒特殊建築物で、行政側の建築課または民間の指定確認検査機関が確認申請、工事検査を行う。この事例はハウスメーカーで当然民間の検査機関だっただろう。指摘された界壁についてですが、隣室との堺の壁は防火構造兼遮音壁にしなくてはならない。これは隣の部屋の音が伝わらないように、例えばロックウールを充填し、両側の壁は、防火構造も兼ねて、例えば両面を石膏ボード(PB)12.5ミリを2枚重ねで張る。

これは、屋根裏の堺壁も同仕様としなければならないのは当然。火事で天井から屋根裏に火が行った場合、隣の部屋の天井を通して延焼してしまうからだ。これをこのレオパレスの建築した建物では、この工事を抜いていた。検査機関がこんな単純な問題で見抜けなかったとは思えない。一般には押入れなどの天井に屋根裏の点検用ハッチを設けるのが普通。屋根裏には電気配線がのたくっている。保守点検用だ。ハッチを開けて天井裏を見れば天井裏界壁については、ひと目で分かる。完全に検査者はメーカーに忖度して見て見ぬふりをしたとか思えない。

また中間検査でその兆候は当然掴めたはずだ。更に工事が完了した時には完了検査を受け、問題が無ければ検査済証が発行され、これに寄って建物の使用が許可される。当然レオパレスの物件もこの過程を経ている。中間・完了検査に瑕疵があったのが今回の顛末だ。

これだけ多くの物件で検査を通ったというのは、検査機関とメーカーの構造的癒着の問題があるだろう。本来ならワイドショーは大騒ぎ状態になるはずだ。

江戸川乱歩の小説「屋根裏の散歩者」という作品を思い出す。多分これら部屋の住人でこの散歩者もいたのではと妄想してしまいます。

それにしても、テレビのワイドショーは全然この大きな問題はスルーですね。CMで稼がしてもらったお礼ですか?

 

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